Loi élan copropriété : les mesures à prendre en compte

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Depuis son adoption en 2018, la loi Élan a apporté des changements à la réglementation du droit immobilier. Un an plus tard, un nouveau décret est venu préciser les règles relatives à la copropriété. Leur application concerne principalement le conseil syndical et le syndic pour la conformité du contrat et la prise de décision. Voyons ensemble les mesures incontournables de la loi Élan pour le fonctionnement des copropriétés.

Les objectifs de la loi Élan

La loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été créée pour adapter le droit immobilier aux besoins de chacun. Elle touche aussi bien le propriétaire ou copropriétaire que la collectivité territoriale, le bailleur social, le locataire, le syndic et les autres professionnels du secteur. Au total, la loi Élan se compose de 214 articles et s’oriente vers 4 objectifs :

• Une construction accrue d’immeubles de qualité pour un coût réduit ;
• Un projet de refonte du droit pour le logement social ;
• Une réponse à la majorité des besoins en privilégiant la mixité sociale ;
• Une amélioration de la qualité du cadre de vie.

Le décret du 30 octobre 2019 de la loi Élan a été consacré à la copropriété. Elle contribue à optimiser la gestion des immeubles. Dans les diverses communes, elle établit un règlement pour le syndic et les copropriétaires. En termes d’obligation et de conformité, la loi Élan introduit de nombreuses mesures liées aux lots d’immeubles en copropriété.

Les changements pour l’assemblée générale

L’absentéisme au cours du vote à l’assemblée générale est source de nombreux conflits dans les copropriétés. Pour y remédier, la loi Élan instaure 4 règles :

• Chaque vote à l’assemblée générale de la copropriété peut être effectué par visioconférence ou audioconférence ;
• Un copropriétaire peut envoyer son choix du vote par voie postale en cas d’impossibilité de se rendre à l’assemblée générale ;
• Qu’il fasse partie ou non du conseil syndical, un copropriétaire peut cumuler plusieurs mandats à l’assemblée générale. La loi Élan impose cependant de ne pas cumuler plus de 10 % des décisions de vote par copropriétaire mandataire.
• Un copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale pour des travaux urgents. Il l’effectue néanmoins à ses frais. La loi Élan impose un délai de 2 mois entre la décision de l’assemblée générale et le début des travaux. Ce délai est nécessaire pour laisser le temps à un copropriétaire absent lors de l’assemblée générale de contester le vote.

Le rôle du conseil syndical

À travers le conseil syndical, la loi Élan donne plus de pouvoir aux copropriétaires :

• Un copropriétaire peut demander au syndic de lui fournir des documents relatifs à la copropriété. Le syndic dispose d’un délai d’un mois pour lui envoyer les documents sous peine de pénalités de retard.
• La loi Élan permet au conseil syndical de voter certains travaux sans passer par le syndic. Pour pouvoir réaliser un ordre de travaux, il doit obtenir l’accord de l’assemblée générale par délégation.
• Le syndic peut être mis en concurrence avec d’autres à tout moment par le conseil syndical de la copropriété.
• Il est dorénavant possible aux ascendants et descendants d’un copropriétaire d’intégrer le conseil syndical de la copropriété.

Les retards de paiement depuis la loi Élan

Pour éviter les problèmes de trésorerie de la copropriété, la loi Élan impose au copropriétaire mauvais payeur des mesures dissuasives. 30 jours après la mise en demeure du syndic, il doit ainsi régler le trimestre et les suivants. Une règle utile de la loi Élan pour éviter les difficultés financières des copropriétés et les conflits à l’assemblée générale.

Cette règle est identique pour le non-paiement des charges et travaux des immeubles en copropriété.

Les règles d’usage des parties communes

La loi Élan facilite la gestion des parties communes par le syndic. Ses mesures apportent des ajustements pour la conformité des parties communes des immeubles :

• Les garde-corps et locaux de services communs intègrent dorénavant les parties communes de la copropriété.
• Des parties communes spéciales ont été définies dans les copropriétés. Il s’agit de parties communes qui ne profitent pas à tous les copropriétaires. En conformité avec la loi Élan, les charges des parties communes spéciales sont réservées aux copropriétaires concernés.
• La loi Élan précise que les parties communes à jouissance privative sont réservées uniquement aux lots d’immeubles de copropriété concernés.
• La loi Élan interdit tout droit de modification des copropriétaires sur les parties communes. L’assemblée générale ne peut accorder un droit semblable.

La mise en conformité de l’extranet du syndic

Déjà obligatoire, l’accès en ligne à tous les documents nécessaires à la gestion d’une copropriété voit son contenu précisé par la loi Élan. Le syndic de copropriété doit posséder un extranet doté de plusieurs accès pour les copropriétaires et le conseil syndical :

• L’accès destiné à tous les copropriétaires comprend le règlement, la ficher et le contrat de la copropriété, le diagnostic des parties communes, ainsi que les caractéristiques des immeubles, documents d’entretien, et procès-verbaux des dernières assemblées générales.
• L’accès pour chaque copropriétaire contient les documents de charges, appels de fonds pour travaux et leur quote-part.
• L’accès pour le conseil syndical réunit la liste des copropriétaires et tous les documents financiers et judiciaires nécessaires à la gestion de la copropriété.

Les mesures de la loi Élan pour les travaux en copropriété

Avec pour objectif de favoriser les travaux de transition énergétique des copropriétés, la loi Élan propose différentes mesures :

• À l’assemblée générale, une majorité absolue des copropriétaires des immeubles permet de valider une décision de travaux d’économies d’énergie. Avec plus des ⅔ des voix des copropriétaires lors du vote, un second est effectué avec décision par majorité simple.
• Il est possible discuter d’un emprunt collectif lors de l’étude d’un projet travaux à l’assemblée générale.
• Avec la loi Élan, les travaux d’aménagement au sein d’une copropriété entrent dans la catégorie de la restauration immobilière.
• Les frais de chauffage des copropriétaires seront individualisés.

Avec pour objectif de simplifier et faciliter le droit à la copropriété, la loi Élan a apporté de nombreuses modifications. Le syndic de copropriété est le premier concerné par ces changements. Pour être en conformité avec les règles, il convient de toutes les prendre en compte et de les appliquer.

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