Tout savoir sur le diagnostic technique global (DTG)

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L’amélioration du confort thermique est une des missions du syndic de copropriété. Avant la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux, il peut s’appuyer sur le diagnostic technique global (DTG). Il va permettre d’éclairer les copropriétaires sur la situation de l’immeuble, ainsi que ses besoins techniques et thermiques. Il doit cependant être effectué de manière bien précise, par un diagnostiqueur certifié. 

Le rôle du diagnostic technique global en copropriété

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global (DTG) offre un bilan complet de l’immeuble ciblé. Le syndic obtient ainsi un état des lieux de l’ensemble de la copropriété. Il aborde le niveau de performance thermique, la sécurité, le respect de la réglementation…

Le dossier fourni par le diagnostiqueur comporte les éléments suivants :

• Un compte rendu de l’état des parties communes de la copropriété et de ses équipements ;
• La liste des améliorations possibles de l’immeuble ;
• La situation financière du syndicat de copropriétaires
• L’audit énergétique de la copropriété ou DPE collectif des immeubles ;
• Le détail des travaux à réaliser pour favoriser la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années ;
• Une évaluation du coût global de la mise en œuvre des travaux.

Le diagnostic DTG est présenté et expliqué lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le document sert de base pour vérifier si le contrat d’énergie de la copropriété est adapté. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est essentiel pour améliorer la consommation en énergie. Avec l’aide du DTG, les travaux de rénovation énergétique des immeubles sont classés par ordre d’importance. Il est ainsi plus facile de prévoir les travaux de la copropriété sur les dix prochaines années. Le DTG favorise une anticipation pour éviter toute situation d’urgence. Par la suite, le plan pluriannuel de travaux va permettre de lisser le coût des travaux sur la durée.

Il existe deux conditions à une obligation d’effectuer un diagnostic technique global (DTG :

• Les immeubles en procédure d’insalubrité engagée par le syndic de copropriété ;
• La mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ;

En dehors de ces cas précis, aucune obligation n’encadre le DTG pour les copropriétés. Il doit uniquement être voté à la majorité lors de l’assemblée générale. 

Que contient le diagnostic technique global ?

• Une analyse rend compte de l’état apparent des équipements présents dans l’immeuble et de ses parties communes.
• Conformément au règlement de la construction et de l’habitation, l’audit faisait état de la situation du syndicat des copropriétaires. Il s’agit dorénavant d’une étude de l’état technique de l’immeuble dans le respect des règles de construction.
• Une analyse patrimoniale de l’immeuble est effectuée. Elle est accompagnée de prescriptions en matière de gestion technique.
• Un diagnostic de performance énergétique est réalisé dans l’immeuble. Cet audit énergétique est une obligation légale.
• Il comprend une évaluation des coûts et travaux pour assurer la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années. À cela s’ajoute la liste des travaux pour préserver la santé et de la sécurité des copropriétaires. Les travaux pour la réalisation d’économies d’énergie y figurent également. 

Quel professionnel pour réaliser le diagnostic technique global ?

Qu’il s’agisse d’un bureau d’études, d’un diagnostiqueur immobilier ou autre, le DTG doit être effectué par un professionnel du bâtiment certifié. Il doit combiner des compétences précises avec des connaissances sur les textes de loi et la gestion financière des immeubles. Il doit aussi fournir au syndic de copropriété toutes les attestations.

Les compétences nécessaires sont les suivantes :

• Les différents modes constructifs du gros œuvre et du second œuvre ;
• Les équipements techniques, les produits et matériaux de construction ;   
• Une connaissance des principaux risques d’un bâtiment ;
• L’aspect thermique et acoustique des bâtiments et les solutions d’amélioration énergétique ;
• La terminologie technique et juridique du bâtiment ;
• Les textes de loi et règlements de l’habitat et de la construction, notamment en matière de sécurité au sein de la copropriété ;
• L’aspect contractuel entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien ;
• Des notions de gestion financière des copropriétés et contrats d’entretien ;
• Le fonctionnement des équipements nécessaires au bon déroulement du DTG.

Dans un premier temps, le diagnostic technique global se présente comme un état des lieux de la copropriété. S’il n’est pas forcément obligatoire, le DTG est fortement conseillé pour l’amélioration des immeubles et le confort des copropriétaires. Ce diagnostic a pour objectif d’anticiper la dégradation des immeubles et corriger leurs défauts.

Avec une validité de 10 ans, ce document offre à la copropriété un moyen d’étaler les travaux nécessaires selon ses besoins. Pour des travaux de performance énergétique ou autres, le DTG fait office de tableau de bord du bâtiment en attendant le plan pluriannuel de travaux