Isolation thermique : quelles sont les obligations des copropriétés ?

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Devant l’importante consommation énergétique des bâtiments en France, la qualité de l’isolation thermique représente un enjeu essentiel. Les nombreux bâtiments qui composent les copropriétés sur le territoire nécessitent une amélioration de leur performance d’isolation. 

Dans cette optique, la Loi de transition énergétique impose de nouvelles obligations en la matière. Elle fixe notamment des objectifs de rénovation thermique à atteindre pour l’isolation des murs, du sol et de la toiture. 

Travaux embarqués : les obligations d’isolation thermique des copropriétés

Si la loi Élan simplifie la gestion de la copropriété et de leurs travaux, des obligations sont venues s’ajouter. Dorénavant, la règle de travaux embarqués s’applique dans le cadre d’une rénovation majeure dans la copropriété. Selon le type de travaux, il peut être obligatoire de réaliser des travaux d’isolation thermique par la même occasion. 

Les travaux concernés sont les suivants :

• En cas de ravalement supérieur à 50 % de la façade, le chantier doit ajouter des travaux d’isolation par l’extérieur. Le ravalement concerne un remplacement du parement mural ou une réfection de l’enduit. L’obligation d’isolation est effective pour toutes les façades à base de blocs béton, briques industrielles, bardage métallique, béton banché… Pour faciliter la réalisation des travaux d’isolation thermique, le service d’urbanisme peut alléger les règles du PLU (plan local d’urbanisme). 
• Toute réfection de la toiture votée par les copropriétaires implique des travaux d’isolation thermique. Il peut s’agir d’isolation des combles ou de la toiture par surélévation. Là encore, le plan local d’urbanisme se montre conciliant avec un dépassement autorisé jusqu’à 30 cm supplémentaires. 
• Tous les aménagements conduisant à une augmentation de la surface habitable doivent ajouter des travaux d’isolation thermique. Il est en est de même pour la copropriété et pour les copropriétaires à titre personnel. Au-delà d’une surface de 5 m², tout agrandissement ou transformation de local est concerné par cette règle. Les travaux d’isolation s’effectuent sur la toiture, les murs ou les planchers bas. 

Les diagnostics obligatoires

Chaque syndic de copropriété doit veiller à réaliser les divers diagnostics obligatoires. Ils sont impératifs pour effectuer certains travaux d’isolation au sein de la copropriété. C’est le cas des diagnostics immobiliers pour les parties communes. Le syndic est ici chargé d’obtenir une copie à fournir à tous les copropriétaires en cas de vente ou de location. 

Les différents diagnostics liés à d’éventuels travaux d’isolation sont les suivants :

• Avant tous travaux de rénovation énergétique, un diagnostic de performance énergétique (DPE) est indispensable. Il contribue à évaluer le niveau de consommation énergétique d’un bâtiment ou d’un logement. Il détermine également le taux d’émission de gaz à effet de serre. Il constitue une base pour définir d’éventuels besoins d’isolation.
• Avec une analyse plus générale, le diagnostic technique global (DTG) est effectué par un diagnostiqueur certifié ou un thermicien. Il aiguille les copropriétaires avant de prendre une décision sur la nécessité de réaliser des travaux d’isolation thermique dans la copropriété. 
• Plus complet que le DPE, l’audit énergétique étudie tous les éléments relatifs à la performance énergétique.  Pour un logement ou un immeuble, il prend en compte l’isolation thermique et acoustique, la structure du bâtiment, ainsi que les équipements de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage et de ventilation. 
• Le dossier technique amiante (DTA) est obligatoire pour toute copropriété construite en France avant juillet 1997.

Les 5 conditions pour être dispensé de cette obligation

Certains cas particuliers dispensent les copropriétés de réaliser les travaux d’isolation :

• Si les travaux d’isolation constituent un risque pour l’intégrité du bâtiment ;
• Si les travaux de rénovation modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment classé patrimonial remarquable ou situé en site historique ;
• Pour les bâtiments provisoires, ainsi que les lieux de culte ;
• Un immeuble non chauffé est dispensé de l’obligation de travaux d’isolation ; 
• Un bâtiment dont les travaux d’isolation ne sont pas rentables avant une durée supérieure à 10 ans ;
• Dans le cadre de travaux de ravalement, aucune isolation n’est obligatoire pour la façade d’un bâtiment en terre, bois ou autres matériaux sensible à l’humidité.

Les obligations à venir pour les copropriétés

La loi Climat et résilience de 2021 vise dans un premier temps toute passoire thermique avec un DPE F et G :

• En 2023, les copropriétaires ne peuvent plus louer de logements avec une consommation en énergie supérieure à 450 kWh/m2/an. Des travaux de rénovation et d’isolation sont essentiels pour améliorer la performance d’un logement. 
• En 2025, l’obligation s’étend à tous les logements classés G.
• En 2028, l’obligation touche les logements classés F. 

Le meilleur moyen d’éviter cette interdiction de location en copropriété est d’effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires. L’isolation des murs, du sol ou des combles est une solution idéale.

Les aides financières pour les travaux d’isolation de la copropriété

• Grâce à l’Anah, MaPrimeRénov fait partie des aides les plus efficaces. Selon les revenus de chacun, la réalisation de travaux de rénovation énergétique est possible à moindre coût pour les logements dans une copropriété. 
• La prime Coup de pouce offre un montant proportionnel au gain énergétique pour la surface habitable d’un logement en copropriété.
• Basée sur les certificats d’économies d’énergie (CEE), la prime énergie est cumulable avec MaPrimeRénov. L’isolation fait partie des travaux concernés dans la copropriété.
• Avec un montant de de 7 000 à 50 000 €, l’éco-prêt à taux zéro est une solution. Il peut être obtenu pour des travaux d’isolation dans un immeuble de logements en copropriété. 

En copropriété, le montant des travaux de rénovation énergétique peut vite sembler important. Cependant, la performance énergétique obtenue permet au bâtiment de voir sa consommation d’énergie et son impact environnemental considérablement réduits. À terme, les copropriétaires profitent d’une importante baisse des charges et de plus de confort. Avec la plus-value qui en découle pour le logement, le syndic peut aisément justifier l’investissement que représentent les travaux d’isolation dans les parties communes.

Comme tous les domaines du bâtiment, des réglementations doivent être respectées. Notre livre blanc dédié aux nouvelles normes du BTP vous aide à mieux les appréhender.